Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Tällainen olennainen muutos on esimerkiksi liiketilan muuttaminen asunnoksi tai loma-asunnon käyttötarkoituksen muuttaminen pysyvään asumiseen. Käyttötarkoituksen muutoksen rakennusluvan yhteydessä varmistetaan mm. rakennuksen soveltuminen aiottuun käyttöön. Rakennusluvan saamisen yhtenä edellytyksenä on, että hanke on kaavan mukainen. Jos rakennushanke, tässä tapauksessa käyttötarkoituksen muutos, on kaavassa osoitetun maankäytön vastainen, tarvitaan myös myönteinen poikkeamispäätös ennen rakennuslupaa. Poikkeamisen myöntämisen edellytyksenä on, että poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai kaavan toteuttamiselle.
Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan alueiden käyttö tulee ensisijaisesti perustua suunnitteluun ja rakentamiseen osoitettujen alueiden käyttötarkoitus määrätään kaavassa. Yleis- ja asemakaavoissa voidaan osoittaa alueet esimerkiksi asuinrakennuksille ja lomarakennuksille. Kaavoituksella kunta vaikuttaa erilaisten toimintojen sijoittumiseen ja ohjaa mm. asumisen sijoittumista kunnan kannalta tarkoituksenmukaisiin paikkoihin. Sijoittumisen ohjauksessa kunta ottaa huomioon vaikutukset kuntatalouteen, esimerkiksi kunnallistekniikan rakentamistarpeet, kunnan asukkaiden palvelujen järjestämisen ja muut kunnan velvoitteet. Rakentamisen käyttötarkoituksen ohjaamisella on merkitystä paitsi rakentamisteknisesti myös edellä mainittujen muiden syiden vuoksi.
Vakituisena asuntona käytettäviä rakennuksia ja loma-asuntoina käytettäviä rakennuksia koskevat osin erilaiset rakentamisen tekniset vaatimukset. Esimerkiksi vaatimukset loma-asunnon energiatehokkuudesta, huonekorkeudesta ja huoneiden valoisuuteen riittävästä ikkunoiden mitoituksesta ovat lievemmät kuin pysyvään asuinkäyttöön tarkoitetun rakennuksen. Osa loma-asunnoista rakennetaan nykyisin ainakin osittain vakituisen asunnon kaltaisiksi. Jos loma-asunto täyttää jo valmiiksi pysyvään asumiseen tarkoitetulle asunnolle asetettavat vaatimukset, ei muutostöitä käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä käytännössä tarvitse tehdä. Vakituisen asunnon tontin tulee sijaita asumiseen soveltuvalla paikalla, asunnolle johtava tie kääntöpaikkoineen tulee olla riittävä pelastusajoneuvoille ja jätevesihuolto on oltava järjestettävissä. Lisäksi kunnat arvioivat kunnallisten palvelujen järjestämisen mahdollisuudet alueelle.
Keskustelussa, joka liittyy lomarakennuksen käyttämiseen ympärivuotisena asuntona, mainitaan usein myös kiinteistöverotus ja väestökirjanpitoon liittyvät rekisterimerkinnät. Muiden viranomaisten ratkaisuilla ei ole merkitystä arvioitaessa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen poikkeamispäätöksen tai rakennusluvan myöntämisedellytyksiä.
Kiinteistöverotus perustuu veroviranomaisen ohjeistuksen mukaan kiinteistön todelliseen käyttöön. Vakituisen asunnon kiinteistövero on matalampi kuin loma-asunnon. Jos maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia lupia ei ole asianmukaisesti haettu ja saatu, kiinteistöverotuksellinen kiinteistön käyttötarkoitus voi olla eri kuin maankäyttö- ja rakennuslain nojalla myönnetyn rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus.
Kunnan velvoitteet henkilöä kohtaan riippuvat pitkälti siitä, onko henkilö kuntalainen vai ei. Henkilön kotikunta määräytyy kotikuntalain (201/1994) perusteella. Väestökirjanpitoon liittyvät ratkaisut eivät sido rakennusvalvontaviranomaista, joka tarkastelee rakennuksen käyttöä yksinomaan maankäyttö- ja rakennuslain näkökulmasta. Näin ollen, vaikka vapaa-ajanasunnon osoite hyväksyttäisiin väestötietojärjestelmässä henkilön vakinaiseksi asuinosoitteeksi, ei tämä poista tarvetta maankäyttö- ja rakennuslain mukaisten lupien hakemiselle.
Maanomistajia on ranta-alueiden kaavoituksessa ja poikkeamismenettelyssä kohdeltava tasapuolisesti. Tämä on oikeuskäytännössä vakiintunut periaate. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimus koskee myös loma-asunnon muuttamista vakituiseksi asunnoksi erilaisilla kaava-alueilla ja niiden ulkopuolella. Näin ollen yksittäinen rakennuksen käyttötarkoituksen muutos voi tasapuolisen kohtelun perusteella käytännössä koskea useita rakennuksia kohteen lähialueella ja kaavoitetulla alueella se tarkoittaisi suunnittelematonta muutosta alueen luonteen vaihtuessa esimerkiksi loma-asutuksesta ympärivuotiseen käytön.
Siitä, miten paljon lomarakennuksessa saa oleskella, ei kuitenkaan säädellä maankäyttö- ja rakennuslain mukaisissa lupamenettelyissä.
Edellä esitetyn perusteella hallitus pitää tärkeänä säilyttää edelleen kuntien oikeus ohjata maankäytön suunnittelulla lomarakennusten sijoittumista ja muuttamista vakituiseen asumisen rakennuksiksi. Hallitus ei näe perusteita heikentää Suomessa hyvällä tasolla olevaa vakituiseen asumiseen tarkoitettujen rakennusten teknistä tasoa. Sen sijaan on tarpeen säilyttää mahdollisuus rakentaa rakennuksia keveämmin teknisin vaatimuksin silloin, kun rakennusta ei ole tarkoitus käyttää ympärivuotisesti.